很多没来得及在2016年买房的人,对2017年的两会抱有很大的期待,希望有重大楼市利空通过两会释放出来,从而实现房价的“理性回归”,进而让机会重来一次。
这样的机会并不是没有出现过,在之前几轮的调控中至少出现过三波行情,比如2008年下半年、2011年下半年、2014年上半年,回头看房价长期波形图,都出现过短暂的回调(价格回调达到20-30%)。而实际的成交数据显示:在房价下跌的时段,楼市成交量下降90%,基本上是全民不买房。
这印证了那句名言:买涨不买跌!购房者如果真等来来房价下跌,没有几个人会真的出手买房,很可能是反过来炒股、买黄金。因此,那些口口声声说等着房价下跌再买的人,压根就是不靠谱的。
很多购房者(包括很多已经获利的投资者)并不是真的明了这个道理:决定房地产价格的基础要素是:供需关系和货币政策。
所谓供需关系,从根本上讲是“多少人占多少地”的事。“地”不仅是指土地面积,更包括“地上的资源”(如学校、医院、公园等),不管是什么样的城市,“地”都是有限的;但是,“人”却是无限的,至少说是不可确定的。在城镇化加速推进和二胎全面放开的背景下,优质资源的“地”,与消费升级的“人”之间的矛盾,就决定了房价的趋势(尤其是大中城市)。什么时候,感觉孩子上学、老人看病都不成为问题了,房价基本上就没有上涨的动力了。
至于货币政策,则由一系列的因素决定,包括国际货币环境(汇率浮动、美联储是否加息等)、国内GDP增长预期、地方政府债务危机、CPI上涨压力、信贷与投融资环境……就购房者而言,无非关注两点就可以:利息高低与贬值速度。如果出现连续降息、货币发行量持续涨高,那就意味着严重的资产贬值。
因此,“合理房价”不是跟东京纽约比,也不是跟自己收入增长比,更不是什么租售比……而是跟未来比:你现在拥有什么?按照你的财富增长速度,十年后(甚至是五年后)你还能拥有什么?如果现在的房价,对于实现你家庭资产的保值增值仍然具有“根基价值”,那么它就是合理的,至少目前找不到替代物(存款、黄金、股票、境外资产均无法与之相比)。
造成以上心理障碍的购房者,主要以下两个因素造成的:
之一:心理不平衡。看中的房子,结果查了一下,半年前比现在便宜一万,心理就不平衡了,觉得买亏了。索性不要了,再看别的。事实上错过的机会不可能再重来,不停地拿昨天的价格和今天对比是没有任何意义的,将来也会继续买不到。
之二:太期待政策。期待政策下来之后房价大跌。抄底而入,什么房产税、什么营业税、什么限购……总觉得有这些政策出来之后房价会大跌。事实上,政策不会使房价下跌,反而是提高了买房门槛,加大了买房成本。这几年来的政策说明,所有的政策只是让楼市别那么热而已,目的并不是降房价。
长效机制、差异化调控、去库存、房子是用来住的不是用来炒的、房产税……成了今年两会的关键词,对于很多期待两会房价降温的购房者而言,肯定远远没有达到预期,这再一次证明了岳母娘的高明之处:买房不是万能的,不买是万万不能的!
价格:12000元/平米
开盘:2014-06-14
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开发商:京御房地产开发有限公司
价格:15000元/平米
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地址:海南省文昌市高隆湾片区
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