2019楼市,总理这样定调!

3月5日上午,全国人大在北京开幕,李克强总理做了政府工作报告,本文想着重分析一下报告对城镇化、房地产和区域经济发展等问题的最新表述。

旅游地产专刊123期

一、关于房产税

一、关于房产税报告是这样提到房地产税的:

深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度,推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。规范地方政府举债融资机制。

点评:

关键表述是“稳步推进房地产税立法”这几个字,但我特意引述了上下文,因为只有这样,你才能更清晰地看出政策出台的原意。

联系上下文可以看出,房地产税是一个地方税,主要解决地方政府的“饭碗问题”。“房地产税”之后,就是地方债。可见,如果将来地方政府“吃不饱”,就只能举债。因此,房地产税开征是必然的,否则地方政府稳增长的能力将下降。而中国又是一个投资拉动型的经济体,政府是投资的主导者。

2018年政府工作报告,对房地产税的提法是“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”,跟今年的提法只有一字之差。也就是——去年是“稳妥”,近年是“稳步”,仍然是迈小步不停步的意思吧。2018年和2019年连续两年提及房地产税,是因为楼市在调控,联网登记等基础工作也进展比较大。但整体判断,2019年在房地产税立法上,似乎很难有实质性突破。

二、关于城镇化与楼市关系

二、关于城镇化与楼市关系报告下面这段话值得细细研读:

深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

点评: 

第一,“坚持以中心城市引领城市群发展”已经被认为是“新型城市化”的实质。所以,中心城市做大做强,是未来的大趋势,今年1月济南就吞并了旁边的地级市莱芜,未来会有更多类似案例。所以,买房子要买大城市的,“参股大城市”你才有未来。

第二,“抓好农业转移人口落户”,意味着1亿人进城落户的目标继续在推进,城市会迎来增量人口。这意味着有些人需要放弃之前的房子,到城市里买新房子。所以住房空置在中国是一个伪问题,因为人和房子不在一个地方。

第三,关于楼市最核心的一句话是“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展”。

这个表述整体温和,没有了2018年报告里的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”和“调控”等字样。当然,不是说没有了这些表述,就意味着2019年不这样做了,只是中央觉得没有必要反复强调了吧。毕竟,市场状况已经不同,报告措辞和态度也会有变化,这个值得大家细细品味。

此外,报告在回顾2018年工作的时候提及了“改革完善房地产市场调控机制”。

第四,老小区改造和加装电梯,已经被反复列入中央文件,被认为是拉动内需的重要举措,这对于很多人来说是福音。当然,也意味着简单拆除重建,不再是城市更新的主渠道。博拆迁的人,需要更有耐心了。

三、关于京津冀、大湾区与长三角

三、关于京津冀、大湾区与长三角关于区域发展,报告这样说:

优化区域发展格局。制定西部开发开放新的政策措施,西部地区企业所得税优惠等政策到期后继续执行。落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区。
落实粤港澳大湾区建设规划,促进规则衔接,推动生产要素流动和人员往来便利化。
将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要。

点评:

文件表述要面面俱到,但细读可以发现重点。很显然,京津冀、大湾区和长三角仍然是重中之重。在京津冀,重心是北京和雄安,其他城市是配角,报告说“京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区”。天津和石家庄,显然需要靠练内功来发展了。

大湾区纲要已经公布,主要是推动港澳融入国家发展大局,当然广州深圳珠海可以通过南沙、前海、横琴来分享红利。长三角新一轮规划上升为国家战略,此前官方有宣布,这是第一次写入政府工作报告,其目标是突出上海地位,所以还会配套一个“上海大都市圈”的规划。

结语

结语今年经济社会发展的主要预期目标是:国内生产总值增长6%-6.5%;城镇新增就业1100万人以上,城镇调查失业率5.5%左右,城镇登记失业率4.5%以内;居民消费价格涨幅3%左右。
在这样一个宏伟规划目标下,楼市虽不许再来绑架中国经济,也势必不允许拖累经济发展,中国房地产再次迈入市场化轨道,已是必然。